ITBI e IPTU podem ter base de cálculo diferente, entenda:

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal obrigatório e cobrado pelas prefeituras ao comprador do imóvel, seu cálculo é comumente feito pela administração pública que utiliza o valor venal pré-estabelecido de modo unilateral como base de cálculo do ITBI. Por unanimidade, o colegiado decidiu que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU. Vamos entender mais sobre esse assunto?

O recurso especial n. 1937821 – SP foi promovido entre o município de São Paulo e a empresa Fortress Negócios Imobiliários LTDA, e teve seu julgamento ocorrido sob a sistemática de recursos repetitivos, o que significa que o entendimento deverá ser replicado por tribunais de todo o Brasil em casos idênticos.

Desta forma, para os ministros, a base de cálculo do imposto deverá ser definida a partir do valor da transação declarada pelo contribuinte. Afinal o ITBI é cobrado quando há transmissão de bens imóveis e direitos, ao passo que o IPTU tributa a propriedade de bem imóvel.

O fato gerador do ITBI ocorre quando existe um negócio jurídico, ou seja, um acordo de vontade entre duas partes, cujo valor pode ser definido a partir de uma série de variáveis, como: estado de conservação, benfeitorias realizadas no imóvel e interesses pessoais do vendedor e do comprador no momento do negócio. 

Com base nisso, a base de cálculo do ITBI deverá ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não podendo então, ser vinculado à base de cálculo do IPTU, que não deve ser utilizada como piso de tributação.

Afinal, o ITBI é cobrado quando há transmissão de bens imóveis e direitos, ao passo que, o IPTU tributa a propriedade de bem imóvel, por este motivo, o cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de IPTU, segue critérios definidos na planta genérica de valores aprovada em lei municipal, conforme informações de localização e de metragem do imóvel, de outro lado, o cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de ITBI, segue o valor real de venda do imóvel ou de mercado.

Utilizando-se do princípio da boa-fé objetiva, presume-se como verídico o preço declarado pelo contribuinte no negócio jurídico de compra e venda de imóvel, tal presunção é relativa e somente pode ser afastada pelo fisco, se esse valor se revelar, manifestamente, incompatível com a realidade econômica, mediante a apresentação de provas documentais, devendo, nesta hipótese, ser instaurado procedimento administrativo norteado pelo contraditório com vistas ao arbitramento da base de cálculo, a teor do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

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