Usucapião: quais são os requisitos para que se configure?

Todo mundo já ouviu alguma história sobre alguém que se tornou proprietário de um terreno que não era seu originalmente, ou regularizou a posse de uma área depois de um tempo. Isso acontece por causa de um direito que ainda gera muitas dúvidas e curiosidades: a usucapião.

Mas você sabe como funciona? Em nosso blog de hoje, vamos explicar o que é a usucapião, como funciona e quais são as suas modalidades. Continue lendo para descobrir!

O que é usucapião?

A usucapião permite que uma pessoa adquira a propriedade de um bem, seja móvel ou imóvel, pelo uso prolongado e contínuo, desde que cumpra certos requisitos legais.

Essa é uma forma de regularizar a posse de um bem, garantindo segurança jurídica e o direito à propriedade para quem ocupa um imóvel ou móvel sem um título formal. Assim, é possível obter a usucapião tanto de terrenos e casas quanto de bens móveis, como carros.

O que nossa lei dispõe sobre a usucapião?

A usucapião é baseada, principalmente, no vigésimo terceiro item do artigo 5º da Constituição Federal Brasileira, que determina:

“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.

Esse princípio defende que nenhuma propriedade privada deva ficar abandonada e sem um destino adequado, que dê alguma função útil àquela propriedade a alguém ou a sociedade.

A usucapião também se fundamenta no Código Civil, no artigo 1.228, parágrafo 1º, que estabelece:

“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…”.

Isso significa que terrenos abandonados, residências desocupadas e latifúndios deixados apenas para especulação imobiliária são exemplos de bens imóveis que não estão cumprindo sua função social prevista na Constituição. Por essa razão, podem ser adquiridos por terceiros através da usucapião.

Quais são os requisitos para usucapião?

Todas as espécies de usucapião possuem 3 requisitos em comum: animus domini, inexistência de oposição à posse e posse ininterrupta por um período de tempo. Confira abaixo cada uma delas, detalhadamente:

• Animus domini: O animus domini trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono: arque com os custos, faça manutenção, se apresente como proprietário.
• Inexistência de oposição à posse: Não pode haver contestação à posse do bem ou imóvel, que deve ser pacífica.
• Posse ininterrupta por um período de tempo: Para que alguém peça usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina.

Quais são as modalidades de usucapião?

Usucapião de bem móvel

Os bens móveis são aqueles que podem ser movidos, como carros, eletrodomésticos, entre outros. No Código Civil, a usucapião de bem móvel está prevista nos arts. 1.260 e 1.261 do Código Civil, com duas possibilidades: ordinária ou extraordinária.

• Ordinária

Para que se obtenha a usucapião ordinária de bens móveis, é necessário ter:

• Animus domini: ou seja, o comportamento de dono;
• Inexistência de oposição à posse;
• Manutenção da posse ininterrupta pelo período de 3 anos.

Além disso, são necessários dois requisitos adicionais:

• Existência de justo título: ou seja, um documento que comprove a aquisição, que pode ser um contrato, um recibo ou documento semelhante;
• Boa-fé, que se configura no desconhecimento de que havia qualquer tipo de problema com o bem.

• Extraordinária

A usucapião extraordinária de bens móveis tem apenas os requisitos de:

• Animus domini: ou seja, o comportamento de dono;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta pelo período de 5 anos.

Usucapião ordinária de bem imóvel

Os bens imóveis são frequentemente fonte de conflitos no Brasil, tanto pela sua relevância social quanto pela presença de muitos imóveis em situação irregular.

Por isso, existem várias modalidades de usucapião de bens imóveis, que vamos explorar a seguir.

Os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:

• O animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;
• Inexistência de oposição à posse;
• Existência de justo título, ou seja, de um documento que se acredite ser suficiente para a transmissão do bem;
• Boa-fé; e
• Posse ininterrupta pelo período de 10 (dez) anos.

Nesse contexto, há a possibilidade de reduzir este prazo para 05 anos, em uma hipótese muito específica:

• Se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro no cartório competente posteriormente cancelado;
• Somente caso os possuidores tiverem estabelecido moradia ou realizado investimentos de caráter social e econômico no imóvel.

Usucapião extraordinária de bem imóvel

Os requisitos para a usucapião extraordinária de bens imóveis são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 15 (quinze) anos.

Também existe uma possibilidade de redução do prazo para 10 anos, no caso de:

• O possuidor ter estabelecido sua moradia no imóvel;
• Ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Além das modalidades tradicionais acima discorridas, o nosso ordenamento jurídico também admite a usucapião especial, que é dirigida para aqueles que tomam posse de bens imóveis e não são proprietários de outros imóveis. São divididas em:

Usucapião especial rural

Quem tem posse de um terreno rural de até 50 hectares, onde estabelece sua moradia e o torna produtivo, pode entrar com um pedido de usucapião. Nesse caso, é importante destacar que a pessoa não pode ser proprietária de nenhum outro imóvel rural ou urbano.

Para iniciar o processo de usucapião, é necessário que a posse do imóvel seja contínua e pacífica por cinco anos, sem contestação. Além disso, a área deve ser utilizada para fins produtivos, seja para o próprio ocupante ou para sua família

Usucapião especial urbana

Quem tem posse de um imóvel urbano de até 250m² durante 05 anos ininterruptos e sem oposição, pode entrar com um pedido de usucapião. A área precisa ser sua moradia e não pode ter outro imóvel.

Usucapião especial coletiva

A usucapião especial coletiva destina-se à população de baixa renda que utiliza um imóvel urbano como sua moradia, sendo que este imóvel deve ter uma área superior a 250m². Nesse caso, o imóvel é dividido igualmente entre todos os ocupantes.

É necessário que o imóvel seja ocupado de forma contínua por 05 anos. Os ocupantes não podem ser proprietários de outros imóveis e não deve ser possível identificar claramente qual área é ocupada por cada um dos possuidores.

Usucapião especial familiar

Para os ocupantes que residem em um imóvel urbano de até 250 m², que compartilham com um ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha deixado o lar, é necessário não possuir outro imóvel e ter a posse direta, contínua e sem oposição do imóvel por 02 anos.

Usucapião especial indígena

A usucapião indígena opera de maneira semelhante às modalidades extraordinária e rural. Tanto índios integrados quanto não integrados à sociedade podem usucapir áreas de terra com menos de 50 hectares.

Para isso, o índio deve ocupar o imóvel como seu durante 10 anos consecutivos e sem contestação, não sendo necessário comprovar boa-fé ou posse baseada em justo título.

Como entrar com o pedido judicial de usucapião?

Para iniciar um processo de usucapião no Brasil, é necessário atender a requisitos legais específicos, que variam conforme o tipo de usucapião (urbano, rural, familiar etc.). Após confirmar que você se enquadra nos critérios, siga os seguintes passos:

1. Reunir Documentação: Junte todos os documentos que comprovem a posse, como contas de serviços públicos, contratos de aluguel e declarações de testemunhas. Mapas, plantas e registros fotográficos também podem ser úteis.
2. Consultar um Advogado: Devido à complexidade do processo e das leis envolvidas, é aconselhável contratar um advogado especializado em direito imobiliário.
3. Ajuizar a Ação: Seu advogado iniciará uma ação de usucapião no fórum competente. O juiz então determinará a citação das partes envolvidas e a publicação em jornais de grande circulação para informar terceiros interessados.
4. Perícia e Avaliação: Em muitos casos, um perito será designado para avaliar a situação do imóvel e verificar se os requisitos foram cumpridos.
5. Sentença: Se o juiz concluir que todos os requisitos foram atendidos, ele emitirá uma sentença declaratória de usucapião.
6. Registro em Cartório: Por último, a sentença deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis para que a propriedade seja oficialmente transferida para o seu nome.
7. Pagamento de Custas: É importante estar ciente dos custos associados ao processo, que incluem taxas judiciais e honorários advocatícios.

Principais perguntas sobre usucapião

O que pode impedir o usucapião?

Terras públicas não podem ser objeto de usucapião. Além disso, os seguintes tipos de contratos podem impedir a ação de usucapião: contrato de locação de imóveis e contrato de comodato.

Usucapião interrompe dívidas anteriores do imóvel?

A usucapião pode extinguir algumas dívidas, mas não todas. Em geral, débitos fiscais, como IPTU, podem continuar existindo.

A usucapião pode ocorrer mesmo sem registro do imóvel em cartório?

Sim, em muitos casos a usucapião pode ocorrer mesmo sem o registro do imóvel em cartório. A posse mansa e pacífica é o elemento chave.

A usucapião é uma importante ferramenta para a regularização fundiária e a garantia da propriedade de imóveis ocupados por um longo período. É fundamental buscar orientação jurídica especializada para verificar qual tipo de usucapião é aplicável ao seu caso e reunir as provas necessárias para o ajuizamento da ação.

Nós, da Machado Guedes Advogados Associados, estamos à sua disposição!